亚洲最大的免税城、1.68亿的楼王、千万起价的别墅、七星级的酒店……一条短短9.5公里的海棠路（注：下文为方便阅读，统一将海棠南路与海棠北路统称为海棠路），几乎囊括了半个三亚城的奢华与财富，这条对标巴黎香榭丽舍的“海岛第一路”背后蕴藏着怎样的“资源密码”？
一、海棠湾的区域分析
汇聚世界级高端酒店，寸土寸金的海棠路背后，是有着国家海岸之称的海棠湾。海棠湾位于三亚东北部，距离市区28公里。由三亚市海棠湾镇的海棠湾和陵水县英洲镇的土福湾合围而成，南邻著名的亚龙湾国家旅游度假区，西为群山,东为南海，与蜈支洲岛隔海相望。海棠湾规划用地南北长约30公里，东西平均宽约8.4公里，规划用地总面积约150平方公里。海棠湾与亚龙湾、大东海湾、三亚湾、崖州湾并列三亚五大名湾，长约22公里的海岸线美不胜收，拥有比肩世界著名滨海旅游度假区的国家稀缺性旅游资源，加上北纬18度的气候优势，可谓是整个海南难逢对手的高品质海滨资源。
（一）海棠湾的区域规划
1、定位：根据中国城市规划设计研究院2011年版的《海棠湾分区规划及城市设计》，海棠湾总体定位为“国家海岸”—— 国际休闲度假区。
2、海棠湾职能：世界级的旅游度假天堂，面向国内外市场的多元化热带滨海旅游休闲度假区，国家海洋科研、教育、博览综合体。
3、分区规划范围：南起亚龙岭山边，北至三亚市行政边界，西起东线高速公路，东至海边，包括南田温泉片区和蜈支洲岛，规划区面积约为98.78平方公里。
4、海棠湾的用地布局结构为：“一点、一带、三区、六片、五楔”。
其中：
一点：蜈支洲岛，用地面积约1.12平方公里，构建成为具有观光、游览功能的海岛热带雨林公园。
一带：沙坝酒店带，世界顶级酒店及海滩公共设施集中区。
三区：南区：南起铁炉港，北至林旺高速联络线，主要功能定位为综合休闲游憩区（游艇港、高档酒店、旅游小镇、山前度假村等）；中区：包括大小龙江塘和指状湿地范围，主要功能定位为高端休闲度假区（顶级酒店、国际会议中心、游艇社区等）；北区：南起指状湿地，北至三亚市界，包括藤桥镇、椰洲、风塘等多个场地单元。主要功能定位为多元文化度假区（本土与异域文化主题酒店、椰洲观光、温泉度假、传统旅游小镇等）。
六片——是指从南到北结合场地特征划定的各个功能片区，分别是：铁炉港片区：区域公共服务休闲中心；林旺片区：现代旅游服务小镇区；龙江塘片区：高端品牌休闲度假区；风塘片区：国际主题度假社区；椰洲片区：综合观光休闲度假区；土福片区：海洋主题科教博览区。
五楔：指的是顺应山势、通向海滨的五条主要绿化通廊，或结合高尔夫、或结合道路隔离绿化、或结合公园绿地，成为保障区内公共开敞空间有效落实、组团之间有效隔离的重要生态绿楔空间。
（二）海棠湾发展脉络
1、根据《三亚市城市总体规划（1995－2010）》，“海棠湾南段作为未来三亚市生态旅游城市发展备用地”。当时已经确定要开发海棠湾，只不过按兵不动。
2、2004年7月，三亚提出围绕“六个一流”助跑旅游，海棠湾被纳入范围之内。
3、2005年3月，三亚市委、市政府正式提出了开发海棠湾旅游度假区的设想。
4、一个多月后，三亚即开始着手编制开发规划，邀请美国霍克建筑规划设计公司、美国SASAKI设计事务所、英国阿特金斯设计公司、上海同济城市规划设计研究院参与概念性规划国际竞赛。海棠湾的规划范围为98.78平方公里，为海南最大的开发区。4家中外公司各施所能，提出了各自的设计理念。
5、2005年8月，霍克公司提出中国首个“国家海岸”的概念，得到官方及专家的认可。
6、三亚邀请美国EDSA环境景观设计事务所作了综合方案，定位为世界领先的专业化休闲旅游“国家海岸新城”。
7、2006年4月，省规委会原则通过了EDSA的方案。
8、2007年5月，海棠湾规划获正式批复同意，定位为“国家海岸——国际休闲度假区”。
（三）海棠湾开发之路：从财团企业到政府的主导之路
1、上海家化集团葛文耀第一个向三亚政府递交了海棠湾的开发构想。三亚政府和上海家化共同组建海棠湾开发公司，总体规划、包装、招商引资，开发区域占地约67平方公里。然而在上海家化认为海棠湾开发是由这个联合组建的开发公司；
2、2004年7月，香港“超人”李嘉诚之子李泽楷、李兆基之子及郭氏集团秘密考察海棠湾之后，经过多次商业运作，于2005年5月21日在海南省政府召开的新闻通报会宣布，香港和记黄埔董事局主席李嘉诚、电讯盈科总裁李泽楷两父子决定联手开发三亚海棠湾，这将是他们第一次在重大项目上合作。这两家公司目前已提出希望海南省尽快安排土地，早日启动高档酒店建设。
3、2005年，三亚政府和以香港盈科地产、保利集团、上海家化联合体三个集团为核心7家大财团签署协议，由他们进行一级开发。
4、经过协商，三亚整体解除了与7家财团签订的协议。从此，海棠湾的开发模式发生了根本性转变——由企业一级开发转为政府主导一级开发。
5、2007年5月底，三亚市国土环境资源局首次公开招标，出让海棠湾一线滨海7宗土地，出让低价为每亩97万元，用途只有一个——建酒店。面积最大的一块33.33公顷，最小的19.94公顷，国内外21家企业和个人参加投标。
6、2007年6月22日，7宗土地正式出让，共获得土地出让金21亿元，中标价格每亩从97万元至100万元不等。
7、2009年，随着国家将海南定位为国际旅游岛这一重大利好政策的出台，特别是“亚洲最大免税商店”最终选址落户海棠湾后，海棠湾的开发进入真正的高潮。
从财团企业主导到政府开发，海棠湾的开发进入了由政府主导的总体规划、高定位、高规格、超前配套的国家级开发战略，并定位为“国家海岸”。
二、汇聚高端品牌 打造一线滨海酒店带
海棠路以海棠广场为分界，海棠广场以南为海棠南路，多为在建项目，以北的海棠北路多为成熟的高端品牌项目。
从海棠路一路向北，沿途分布的项目依次为：
三亚亿隆温德姆至尊酒店（在建），三亚海棠湾阳光国际酒店（在建）、三亚市茅台精品度假村（在建）。国美酒店（在建）。泰康之家·三亚海棠湾度假村（在建）、三亚保利瑰丽酒店、三亚海棠湾开维万达文华度假酒店、华尔道夫酒店、三亚理文索菲特度假酒店、三亚海棠湾万达希尔顿逸林度假酒店、海棠湾康莱德酒店，海棠湾红树林度假酒店、三亚海棠湾君悦酒店、三亚海棠湾喜来登度假酒店、三亚御海棠豪华精选度假酒店、香格里拉度假酒店、三亚海棠湾亚特兰蒂斯酒店、三亚海棠湾仁恒皇冠度假酒店、三亚艾迪逊酒店、三亚海棠湾民生威斯汀度假酒店、三亚海棠湾天房洲际度假酒店、三亚海棠湾四季度假酒店（在建）
这些酒店中有很多是从海棠湾开始开发时候就存在的“元老酒店”。2007年6月，海棠湾第一次有地块成交，也意味着海棠湾开发建设进入实质性操作阶段。据网络公开信息显示，海棠湾首批酒店也因此诞生了，当时分别是：凯宾斯基、朱美拉、索菲特酒店、康莱德、希尔顿逸林、费尔蒙、君悦酒店、喜来登、豪华精选。但随着海棠湾的发展和规划以及多方面原因，部分酒店已经消失在海棠湾的版图上。
三亚理文索菲特度假酒店
目前，在海棠湾一线海岸线上，布局有御海棠豪华精选、喜来登、康莱德、希尔顿逸林、威斯汀、亚特兰蒂斯等10多家超五星级国际品牌酒店及旅游项目，优越的一线海岸资源与商业聚集效应，将海棠北路打造成为了一线酒店走廊。
今年春节期间，海棠湾后来居上，平均开房率为81.03%，在亚龙湾、三亚湾、大东海、市区中居于首位，成为人们度假休闲入住的首要选择。而随着亚特兰蒂斯、海昌不夜城等大型娱乐休闲娱乐项目的兴起，海棠湾免税店的商业凝聚力，海棠南路的高端项目的完成，海棠路必将在此基础上更上一层楼。
三、一路尽揽高端楼盘 献给影响世界的人
海棠湾的开发模式与传统的发展模式有所不同，先通过适度超前配套湾区基础设施，再谋求发展高端旅游项目，所以海棠湾在2014年以前都没有纯地产项目的入驻。根据笔者实地探盘发现，海棠湾的地产类项目以别墅为主，强调休闲度假属性，以及量身定制的个性化、高端化品质。
北京301解放军总医院分院
在2012年301医院进驻海棠湾，是一座现代化的医疗城。海南分院占地约900亩，建筑面积38.3万平方米，由医疗区、疗养区、服务保障区三部分组成，是一座拥有58幢楼宇和一流现代化配套设施的医学城。
海棠68环球美食街
该项目总建筑面积达23070平方米，将美食餐饮，商超业态完美呈现，为下榻酒店、或逛街闲步的游客们提供精致食惠的美食购物体验。除却各类海鲜精品食肆，海棠68商业街还涵括传统川湘粤菜、海南菜、特色泰国菜，港式风格菜，西式茶饮等多种美食形态。不必绕城千里，一条街也能吃遍十座城。
人大附中三亚学校
三亚人大附中（已开学）
人大附中三亚学校是经海南省三亚市教育局批准，由人大附中和人大附中联合学校总校承办的一所全日制公立学校。学校将于2019年9月正式开学，学制包含小、初、高十二年一贯制及国际课程班。人大附中三亚学校项目是《三亚市幸福民生行动计划（2017—2021年）》重点工程之一，学校位于海棠区龙江村旁，西邻林旺北路，南邻龙江路，东、北侧毗邻河道，学校占地面积350亩，建筑面积153850.07平米。该项目总体建设包括15栋楼体、游泳池及运动场等配套施工。预计2019年5月份竣工。
除此之外，海棠北路周边还有南田温泉、亚洲最大游艇基地、万达文化中心、国玺宴会厅、私人红酒酒窖、18洞高尔夫推杆果岭、泳池、沙滩等极品配套。
四、三亚海棠湾4大必去打卡地——海昌不夜城、亚特兰蒂斯、海棠湾免税店、红树林酒店
2014年以前的海棠湾，说起地标性建筑，很多人第一印象就是外形酷似海棠花的免税店，但是近几年来，随着海棠湾的飞速发展，亚特兰蒂斯、海昌梦幻海洋不夜城、海棠湾红树林等一大批风格迥异、魅力十足的商业体亮相海棠北路，成为游客们喜爱的网红打卡地。
三亚海昌梦幻海洋不夜城位于“国家海岸”海棠湾之心，是一座集文化旅游、休闲度假、娱乐体验、创新商业于一体的国内首个沉浸式海洋文娱综合体。海昌梦幻海洋不夜城接待11.87万人次（未包含夜间经营数据，预计总接待人数超15万人次）。
亚特兰蒂斯酒店
亚特兰蒂斯酒店坐落于国家海岸海棠湾，占地面积达54万平方米，酒店由80余家国际著名的建筑和设计机构联手打造，设计风格融汇东西方特色文化以及琼岛本土文化，是集度假酒店、娱乐、餐饮、购物、演艺、物业、国际会展及特色海洋文化体验八大业态于一体的旅游综合体。据统计，春节期间亚特兰蒂斯综合体不含酒店接待8.73万人次。
海棠湾免税城
2014年9月1日海棠湾免税购物中心正式开业，是全球规模最大的单体免税店。总建筑面积约12万平方米，营业面积达70000平方米，汇聚了近300个国际知名品牌，涵盖了服装、首饰、香水、化妆品、手表、太阳镜、小皮件等21个品类。目前市政已开通多条公交线路直通免税城，还有免费穿梭巴士为旅客提供便捷。
据三亚海关统计，2019年春节期间(2月4日-10日)，海关共监管三亚国际免税城销售离岛免税品46.76万件，购物人数8.68万人次，销售金额4.83亿元人民币，较2018年春节黄金周分别增长26.08%、25.59%和28.96%，再创历年春节黄金周新高
海棠湾红树林酒店
海棠湾红树林七星度假酒店是"红树林"品牌的高端酒店的代表之作，定位为国际级精品度假酒店。海棠湾红树林七星度假酒店，位于具有"国家海岸"之称的海棠湾，总建筑面积约16万平方米，总投资额约36亿元。主体建筑高126米，是海棠湾的标志性建筑，其外形如一幅巨大的彩色风帆，飘逸、优雅地伫立于风景旖旎的海棠湾边。
海棠湾因为开发晚，起步晚，因此政府能够借鉴三亚湾、亚龙湾湾区的建设经验。不同于亚龙湾只发展高端旅游的发展模式，海棠湾致力于满足不同人群的旅游度假条件。因此除了沿海岸的高端品牌酒店外，海棠湾还在二线地段规划建设中端酒店，三线地段建设具有当地特色的风情小镇，这些相对低端但非常有特色的旅店，与滨海高端酒店形成互补。
在建的三亚海棠湾河心岛项目
“低水平开发不如不开发，我们坚信，一流的环境资源+科学严谨的开发管理+更加充分实现价值的大旅游市场，必将使海棠湾身价倍增。海棠湾的坚守，会有沉甸甸的回报！”三亚市海棠湾管理委员会总工程师曾树鑫曾经这样说过。优越的自然环境，清晰的定位，合理的规划，让海棠湾逐渐散发魅力，吸引了世界的目光。但海棠湾的魅力还不止于此，“国家海岸”之称的海棠湾还在逐渐释放着它的风采。
目前，在海棠湾南路，国美酒店、茅台精品度假村等高端休闲度假项目正在建设，而海棠北路的尽头，是海棠湾免税店二期三亚海棠湾河心岛项目，旁边是巨大的ISY国际电音节的大型横幅，从这块大型横幅中还能一窥当时音乐节的盛况。2月24日，省委常委、市委书记童道驰带队到海棠区调研，童道驰要求，海棠湾今后要集中力量发展旅游业、酒店业、免税购物、康养业、会展业、金融业等优势产业，推进经济转型升级，实现高质量发展。相信在政府的扶持开发下，“十年磨一剑”的海棠湾离“中国国家海岸，世界度假天堂”这一发展目标亦不远矣。
海棠湾别墅
海棠湾夜景实拍
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