房地产的推广策划方案（通用3篇） 　　一、前言 　　本案是市政府继华苑、丽苑之后的又一重点、大型居民生活区，整体以“全国最大的生态居住区”为统一的、主要的诉求点。一期工程拥有6块大小与规划均不同土地范围，去除商业用地和没有水域面积的地块以外，本案最主要的竞品项目为3号地华夏梅江芳水园。 　　二、推广策划原则 　　本案蓝水园在推广策划过程中我们的指导思想是“跳出地产做地产”，这种体现了片区或区域经济思维神韵的做法，将随着城市化进程的不断加快，给房地产开发提供前所未有的广阔空间。我们理解的房地产推广策划是，不局限于某一个时期某一个楼盘的成功与否，而是放眼于一个小区楼盘发展到大的综合社区，从单一的房地产开发项目到不同产业与房地产业进行资源整合，甚至期望能够带动一个区域经济版块的开发和兴旺。 　　我们理解并提出“跳出地产做地产”的泛地产理论，说到底是一种思维方式的变革。是在房地产大盘化、郊区化、复合化的摸索中总结出来的。 　　从微观上讲，如果是100亩的小盘子，靠 　　一、两个卖点就够了。但如果是1000亩的大盘子怎么办?小盘是独奏曲，大盘是交响乐。它必须有一个主题和灵魂。因此，必须上升到泛地产的高度，来整合各种可以利用的资源。 　　从中观层面说，今天的地产必将跳出单一地产的格局，也就是我们常说的复合型地产。 　　从宏观上讲，但凡人类活动、居住的建筑环境合空间，都可以纳入泛地产的范畴，包括城市的规划和经济区域的开发。 　　在对蓝水园推广策划的考虑上，我们力求作到以上各点，宣传新颖、独到，能够充分涵盖本案的特色与特点，创造今后项目正式运作、营销通畅的生命力。 　　三、具体影响梅江蓝水园推广的六大因素 　　蓝水园的具体推广受项目规划、价格策略、广告策略、销售执行、市场竞争和政经环境这六大因素的左右。其中，项目规划、价格策略、广告策略和销售执行这四个因素应当是属于我们能够控制的营销组合的范畴，而市场竞争和政经环境则是我们所不可控制的微观环境和宏观环境。 　　我们的任务就是知道应该在哪里，应该怎么去适当安排营销组合合理的项目规划、周密的价格策略、有效的广告策略和彻底的销售执行，使之与不可控制的环境因素市场竞争和政经环境相适应。其实这就是蓝水园推广能否成功的秘诀所在。 　　整个推广过程类似一个完整的战役。它的第一步是市场调研，如同战前的敌情侦察，是一切推广行为的决策基础;第二步推广策划就是坐在司令部的决策过程，对具体操作而言，就是从项目规划策略、价格策略、广告策略和销售策略这四个可控制方面来入手策划;第三部是策划执行，其中的广告攻势，只等于开战后的飞机轰炸和炮火支援，而销售执行就如同士兵的冲锋陷阵和实地占领。三个步骤相互配合，一气呵成，才能完成既定的销售目标。 　　四、主要竞品物业——芳水园情况简介 　　1、芳水园开发商介绍 　　华夏经济房建设发展公司是国有一级资质开发企业，以建设社会保障性质解困、安居住宅为主。组建7年来，运用十几亿资金开发了十多片近百万平方米住宅小区，其中95年开发建设的福东北里荣获全国物业管理优秀示范小区称号，97年建设开发建设的华苑安华里、居华里，同时获得全国住宅试点小区综合金牌和五个单项一等奖，评为国家安居工程优秀住宅小区，荣获中国建设工程最高奖级——鲁班奖。公司先后获得“天津市房地产开发20强企业”、“天津市优秀奖”、“天津市危改信得过企业”、“建行信用AAA级企业”等多项荣誉。 　　2、梅江3号地——芳水园简介 　　芳水园的7个建设标准： 　　1疏密有序的园林格局; 　　2绿地、水面合理分布，宛在水中央; 　　3家庭垃圾预处理，分类袋装，分类收集; 　　4建立中水利用系统，充分利用水资源; 　　5热电厂供热，减少污染; 　　6提高住宅高科技含量，做到二步节能; 　　7健全安全防范及信息管理。 　　3、芳水园广告运作 　　目前由独立个人工作室代理设计、发布。 　　五、蓝水园客户定位策略 　　一蓝水园的目标客户群为“新中产阶级” 　　1、时代造就的"新中产阶级" 　　曾几何时，在"允许一部分人先富起来"的口号声中，经济体制的不断完善，市场经济的日趋活跃，人们不在沉迷于"今宵酒醒何处?"的感觉，发出了"再也不能这样过"的呐喊。身体的成长需要日久天长，而观念的更新转换只是瞬间之事。大气候与小气候的成熟，一大批不甘寂寞的有识之士，摆脱了束缚，通过自身的努力拼搏，向着一个新的行列前行，那就是有绝对中国特色的--"新中产阶级"。他们除了养车，购买豪宅之外，还要有足够的时间和经济去追求其固有的高品质的生活。追求精致的生活品味这便是新中产阶级的又一大特点。 　　就中国国情现状而言"新中产阶级"的产生有着重要的局限性。它主要行业大致有：部分私营企业主，流通公司，非金融机构，房地产开发商，三资企业，还有证券经营者，特种行业主，以及策划公司，文化产业等。这些行业经营起来主要运用的是知识与头脑，所以知识经济时代的特征就由此体现出来。 　　2、“新中产阶级”特征 　　"新中产阶级"是一个源于西方的名词，是只属于社会中间层次的占社会人数比例较大的那一部分人。"新中产阶级"是整个社会的安全发展重心，他们在经济来源方面占有明显优势，大部分自己就是老板。他们没有时间观念，往往把工作和休息合二为一，以其独立的姿态出现，是我们这个社会中最能吃苦耐劳的群体。他们以自己的智慧，不计劳动时间，不辞辛劳地做别人不做也做不了的事情。他们大都具有坚强的毅力，所以才能飞快地发展起来。他们大都白手起家，他们的富裕生活房地产推广策划方案都是靠自己努力奋斗而得到的。 　　他们具有强烈的自信心，相信自己所做的绝对能成功，便是他们的信条。生活讲究，追求品味，但也不轻易消费，有时甚至还不愿向外公开自己的财产也是他们的特征之一。同时，敢于投资，将所得的钱用于扩大再生产，以期获得更多的利润。 　　"新中产阶级"并不是都智商及高，但是他们善于理财，他们所选择的投资大多是安全性高，获利较大的项目。追求成功，追求财富的脚步永不停止，更是"新中产阶级"的显著特点。3、“新中产阶级”的具体表象 　　第一组，经济问题： 　　1.有公文包专门存放动产票据，如股票认购协议书 　　2.至少请一人帮做家务，如清洁女佣或带小孩的 　　3.住所至少一处以上 　　4.有至少一部车 　　第二组，社会问题： 　　1.每周至少两次在外享用晚餐 　　2.可能有家庭成员是外国公民 　　3.组织过20人以上的聚会或晚宴 　　4.认识公众人物，如艺术家、大老板和政客 　　5.常跟朋友一起外出度假 　　第三组，文化问题： 　　1、名校毕业或有博士学位 　　2.会至少两种语言 　　3.定期参观博物馆 　　4.每月至少光顾一次音乐会、芭蕾或歌剧表演 　　5.收藏艺术品，或古董 　　第四组，特征问题： 　　1.是俱乐部成员 　　2.去过国内大部分地区 　　3.每年因工作之故长途飞行5次以上 　　4.曾被邀至大众媒体(电视、广播或报刊)表达看法 　　5.每年个人捐款达1000元以上 　　二针对蓝水园的目标客户群聘请形象符合的品牌形象代言人 　　由于“新中产阶级”这个目标定位群的特殊性与“新概念”性，我们建议在今后顺驰梅江蓝水园的宣传推广中聘请仪态、气质、形象与“新中产阶级”能够有机融合的品牌形象代言人。 　　聘请品牌形象代言人在蓝水园宣传推广中的作用 　　1、能够与大多数的房地产项目产生有效的区别。 　　聘请一个项目的品牌形象代言人，在如今大多数的产品宣传中被广泛运用，对于品牌代言人所带言的产品，人们的认知程度日益增高。但单就房地产项目而言，聘请品牌代言人的案例很少，目前已知周边地区物业聘请形象代言人的有北京的御景园程峻，天津的世纪花园葛优，均属高档一流物业世纪花园在当时天津的楼市中如此定位。虽然这两个项目对品牌代言人的挖掘并不深入，但此种方式的宣传推广行为仍然为这两个项目赢得了广泛的知名度和销售业绩。2、能够将我们所宣传的主题充分的表达 　　由于品牌形象代言人属于客户定位群中最具有代表性的个体，所以他能够准确、直观的将项目的精髓以个体的形式展现在人们的面前。 　　品牌形象代言人的选择 　　有鉴于蓝水园项目的客户定位群，建议在品牌代言人的选择上考虑著名电影、电视表演艺术家陈道明或濮存晰，陈道明的宣传效果较之濮存晰更有代表性。 　　陈道明的在影视作品中的形象已经被大多数人所接受。他的形象多为中国的民族资本家、企业家和有形象、有气质的高级知识分子。基本符合“新中产阶级”的外在形象。且陈的商业形象没有被完全的开发，品牌形象记忆度相对专注。 　　附：关于梅江蓝水园客户定位选择的建议 　　如今天津的房地产已经从浅海区进入了深海区，房地产策划也从早期的经验主义、偶然阶段走向了今天的分工越来越细，手段越来越高。因此只有作到正确的市场定位，房地产在进行销售宣传时才有可能最有效的针对目标客户群体，以促进销售的顺利进行。 　　目前天津市大多数的房地产项目，在开盘前的准备阶段都会对自己的项目进行详细的市场定位和客户群体定位。这些定位或者是由开发商决定的，或者是由广告代理公司提出的，但结果都是一样的：就是其得出得结论都未经过严格的市场调研和客户考察。 　　在天津市的房地产市场中还没有建立起完善、科学的，能够涵盖天津房地产市场供求关系、市场饱和度、潜在客户数量、客户购买能力的市场调查报告和记录。盲目的市场定位、客户群定位所以造成了大多数项目的滞销和千篇一律。 　　我们起初接手顺驰世纪城时，也曾经苦于没有这方面的资料。后来经过对世纪城现有业主的调查了解，才将世纪城的客户购买群体定在了“H”一族身上。这种“H”的定位基本准确。但随着世纪城销售的不断深入，仅仅“H”的概念已经略显粗糙，这就要求我们制定出进一步更加详细的客户购买群体的分析，充实进“H”的基本概念之中。但如果没有真实、有效的市场调研情况报告，那么即将提出的“H”概念拓展定位仍然会与市场的真正需要相脱节。 　　同理，蓝水园经过进一年的运作已经进入开盘前的冲刺阶段，正确、严谨、有理有力的市场定位和客户群体定位也正是这个项目目前的当务所急。有了明确的市场定位和目标客户群体定位，才能顺利的寻找到项目开盘的诉求切入点和项目今后的发展增长点。 　　所以，本公司建议，由我们双方公司及相关的第三方共同合作，在一个相对较短的时期内，对天津的房地产市场进行一次完善、精确的市场调查，以求达成我们双方合作的共同利益。合作详情具体商议 　　五、项目规划策略 　　梅江生态居住区作为天津市政府继华苑和丽苑之后的更大手笔，始终为天津市民所关注。而梅江所处的地理位置也日益被人们所认可，并存在着无限的升值潜力，但是作为项目的地点是不可变更的，规划设计好的外檐、房型等细节是不可变更的，项目规划的核心是理念开发。就像一部交响乐不能没有主题，蓝水园的推广不能没有灵魂。我们把这个寻找灵魂的过程称做理念开发。一旦这个理念确立，整个推广过程都必须围绕它进行，这种理念创新在于适度超前的把握人们所追求的各种新的生活方式和思想潮流，然后量身定造、消化、提纯，形成统帅全局的主题思想，并把它渗透、融合、演绎在蓝水园的整个具体推广策划中。 　　前言 　　一、 太原楼市分析 　　个性化、形象化竞争日益激烈，将成为太原市地产发展的潮流。物业项目要取得优异的销售业绩，就必须把握时机，尽竭利用自身的个性资本和雄浑的势力，把自身打造成极富个性和口碑，拥有良好公众形象的楼盘。 　　二、项目物业概述(略) 　　三、项目物业的优势与不足 　　优势： 　　1、 位置优越，交通便捷 　　位置优越：处于北城区的成熟社区之中心;徒步3分钟即可到达酒店、食府、剧院、商场、超市等社区设施一应俱全。 　　交通便捷： 公共交通比较便捷，有三趟公交线路途径本案 　　2、区内康体、娱乐、休闲设施一应俱全 　　室外设施：活动广场、小区幼儿园、医院、购物广场、篮球场 　　室内设施：桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、卡拉OK酒廊 　　3、小户型 　　2房2厅、3房2厅，面积68.79--106.92平方米之间的小户型，以及提供菜单式装修，对于事业有成、家庭结构简单、时尚、享受的目标购房群极具吸引力。 　　不足： 　　1、环境建设缺乏吸引性景观 　　环境建设缺乏吸引性景观，不利于引发目标购房群兴趣;不利于提升HS花园在公众中的知名度、美誉度和造成记忆;同时也不利于满足区内居民的荣誉感。(现代住宅不仅要满足居住的需要，还要满足居住者特殊的心理需求) 　　2、物业管理缺乏特色服务 　　物业管理方面未能根据目标购房群的职业特点和实际需求(事业有成、时尚、享受)开展特色服务，使HS花园在服务方面缺乏了应有的个性和吸引力。 　　四、目标购房群 　　1、年龄在35--60岁之间经济富裕有投资意识或有习惯在北城生活的中老年人 　　家庭构成：1-3口、中老年夫妻或带一小孩、单身中老年 　　2、年龄在28--45岁之间事业蒸蒸日上月收入在3000元以上时尚、享受在北城工作的管理者或小私营业主 　　家庭构成：1-3口、中青年夫妻或带一小孩、单身中青年 　　五、项目物业营销阻碍及对策 　　阻碍： 　　1、HS花园内朝向差、无景、背阴的单位难于销售。 　　2、区内商铺经营状况不景气，销售业绩不佳。 　　对策： 　　1、把区内朝向差、背阴、无景的单位作为特别单位重新命名炒作，作为特价单位适时限量发售。通过广告炒作、整体形象和价格之间的落差以及增值赠送来促进销售。 　　2、商铺经营不景气，销售业绩不佳，究其原因有二。 　　一是区内人气不旺，二是HS花园离大型购物中心太近。 　　故对策有二： 　　一、引爆住宅销售，带旺区内人气，促进商铺的经营和销售; 　　二、根据区内居民的职业特点、年龄结构、心理特征、追求喜好和实际需求开展特色经营。例如：高品味的酒廊、咖啡厅等。 　　六、形象定位 　　根据物业项目的自身特点和目标购房群特殊的身份、社会地位和所处的人生阶段，我们把物业项目定位为：凸显人生至高境界，完美人生超凡享受的非常住宅。 　　主体广告语： 　　辉煌人生，超凡享受 　　--HS花园提供的(给您的)不止是称心满意的住宅…… 　　辉煌人生 　　HS花园的目标购房群大部分是事业有成的中青年老板和管理阶层，或者是有固定资产投资的中老年。因此，他们的人生是与众不同的，是辉煌的。 　　超凡享受： 　　享受入住方便 　　享受交通便捷 　　享受特别服务 　　享受都市繁华 　　享受至尊荣誉 　　七、两点整体建议 　　1、 建HS广场和寓意喷泉 　　针对HS花园缺乏吸引性景观一点，建议在二期工程中建HS广场和寓意喷泉。为北城区增一别致夜景，给项目周边居民添一处夜来休闲、散步散心的好去处。 　　试想：当夜幕降临的时候，沿一路走来。远远的看到HS广场上灯火一闪一闪的跳动着“辉煌人生，超凡享受”的字幕。近处听着“哗哗哗”的水声。走进广场，或立于水边，或坐于石墩，感受都市的繁华，呼吸夜的气息，怡心怡情，岂不妙哉。 　　如此一来，一方面能够增加HS花园的吸引性，提高HS花园在公众中的知名度、美誉度、和记忆度;另一方面也有利于赢得目标购房群的认同，满足区内居民的荣誉感。 　　2、 物业管理方面提供特色家政服务 　　HS花园的目标购房群大部分是事业有成的中青年，他们通常没有太多时间料理家务、清扫居所、照看孩子。故HS花园在物业管理方面可以根据居民的实际需要提供送早、午、晚餐、定期清扫住宅、有偿清洗衣物、钟点家教等特色家政服务。一方面切实解决住户的实际问题，另一方面有利于增强HS花园对目标购房群的吸引力。 　　八、广告宣传 　　HS花园的广告宣传要达到以下三个目的： 　　1、 尽竭传达HS花园的优势与卖点; 　　2、尽快树立起HS花园“辉煌人生，超凡享受”的物业形象; 　　3、 直接促进HS花园的销售。 　　基于以上三个目的和太原房地产市场一直以来的广告情况。我们建议把锦绣花园的广告宣传分为两个阶段，即广告切入期和广告发展期。 　　在广告切入期主要通过报纸软文章和报纸硬广告形式尽竭传达HS花园的优势与卖点; 　　在广告发展期，一方面利用密集的报纸、电视、电台等媒体广告、车身、路牌、建筑物、灯柱等户外广告以及开展各种公共活动打造HS花园“辉煌人生，超凡享受”的形象;另一方面利用各种促销活动和现场POP直接促进楼盘的销售。 　　广告切入期(1--2个月) 　　1、报纸软文章 　　主题1：辉煌人生，超凡享受 　　--记“我”为什么选择HS花园 　　主题2：事业生活轻松把握 　　--记HS花园特别的家政服务 　　2、系列报纸硬广告 　　主题1：辉煌人生，超凡享受 　　--这里离购物休闲广场只有45分钟 　　一、策划目的 　　为了做好系列产品的推广，让产品在很短的时间内被广大消费者所接受，并让潜在的消费者进行购买，并在网络掀起一个了解、购买、在营销过程中形成一个完善的网络营销方案，使公司全体员工统一思想，协调行动，高质量地做好产品的网络市场推广。 　　二、当前市场状况及市场前景分析 　　统计数字表明，近年来，我国每年约有1000万对新人登记结婚，全国每年因结婚产生的消费总额高达2500亿元。到20xx年，我国的婚庆综合消费能力将达数千亿元人民币，发展前景不容小觑。有关部门最近的一项调查显示，每对新人在婚礼上的平均花费大约为12万元，而对新人的调查显示，有90%的人都认为一定要拍婚纱照。婚纱摄影市场前景十分看好。 　　据悉，进入20xx年，是中国婚庆市场的一个历史高峰年。截止到目前，中国内地市场中与婚庆相关产业链已达到四十多个门类，每年因婚庆而产生的狭义消费已约占国民生产总值的2.5%。以上海为例，按照每对新人结婚费用平均超过十二万元，婚庆市场年消费也在百亿元以上。 　　三、SWOT分析 　　1、优势： 　　(1)有形资产优势： 　　首家采用多项尖端摄影设备及技术，令拍摄效果完美无瑕，拥有业内最多的精英人才，为您提供最专业的服务。 　　婚纱摄影位于xx市东大街黄金地段，首家全程采用国际商务会馆式装修，尽显典雅流华，六层6000平米超大营业面积，区位职能划分更加合理从容全国首家于布置豪华钢琴，第一家在店堂内建造时尚T台，尽显人文关怀，营造温馨唯美的艺术空间全家首家设置VIP贵宾间，充分感受贵宾礼遇，巨资引进6000余套欧洲最新款极品皇家礼服，营造新人独特优雅的完美气质，首家斥巨资打造亚洲超大3D剧情式阳光摄影棚，26处世界景观、完美体现影视真谛。 　　(2)无形资产优势： 　　优秀的品牌形象，良好的商业信用，领先的创新实力，雄厚的技术实力，丰富的营销经验，积极的企业文化早已深入民心。 　　(3)竞争能力优势： 　　由于品质卓越，管理先进，被世界权威《xx年鉴》20xx年版评为中国大陆第一品牌。 　　2、劣势： 　　客户意见反映渠道单一且不便，难以借此对人力资源管理系统、销售系统、供应链等方面进行完善;从下订到拿到照片，这一过程起码要往来影楼三次，这给新人们带来很多不便;缺少与顾客沟通的渠道。 　　3、机会： 　　婚纱摄影在电子商务这一块还是属于一个空白，如果能在这里开出一个新市场，那就多一个满足顾客需求的渠道。同时也能因为开了同行业的先河，得到更多的市场。 　　4、威胁： 　　由于婚纱摄影行业要涉足电子商务这一板块，并没有特别的要求，只要有一定的资金，就可以发展，因此这一板块以后，其他影楼也可以追着脚步进行，这就失去了其先进性，因此在建设网站完成以后，需要大力做网络推广。 　　四、网络推广目标 　　1、短期目标：三个月内网站点击量增加100万。 　　2、长期目标：使有一批固定的网民关注。使形象能在婚纱摄影行业中长期处于优势地位。 　　五、网络推广的具体方案 　　方案一：病毒式营销推广 　　①出资6000元，到发任务 　　任务的要求是： 　　第一步，做一个视频短片，用噱头的方式来体现视频短片中的内容。最好以幽默搞笑的为主，当然只要自己认为能赚到足够的点击数也可以以其它体裁为主。 　　只要像一样能走火互联网就行。 　　目的：做好的视频一定要让大家能了解系列产品，要能在上面看到产品，并起到推广的效果，拒绝用低级下流色情的方式来表现。 　　第二步，把视频发到视频网站上，建议最好发到以下的几个网站上。 　　第三步，统计两个月内谁做的视频点击播放次数最多，谁就得奖。 　　其中：5000元奖励第一名，另外的1000元奖励第二名。 　　(根据公司的资金实力，公司认为的宣传可行度可以增加资金，但少于这个资金的话效果不一定就很好)。 　　说明：点击播放数的计算根据截稿之日前任务参加者自己报的播放次数和公司核实的播放次数为准，播放次数少于50次的不计算。视频可以发到以上五个网站或者更多的视频网站论坛中，点击次数是可以实行各个网站的累加。 　　②和上面的任务同时再发一个发贴比赛的任务，出资500元，在“”里举行发贴比赛。 　　内容的标题可以定得悬念一些，比如说“真是阔气，花6000块才做一分钟的视频”或者其它的。这样做的目的是让这个贴子发到各大论坛贴吧里，让更多的能做视频的人参加到这个活动中来，让大家积极的做视频。 　　让接任务者可以从不同的角度来发，当然了，贴子也是要让看了了解到这是开展的活动，任务中标者按规4：3：3的比例得报酬，也就是取前三名作为中标者。 　　如果觉得可行的话还可以到另一个我们认为人气好的威客网站再做一个发贴子的任务，目的也是认人能看到我们发的任务，让他们来参加视频制作推广任务，但出的资金500元也就可以了。这样可以吸引不同网站的把我们的视频制作任务发到各大论坛里。 　　说明：为什么开展一个这样的任务呢?我们专门请人来做推广费用很高，成本很大，风险还比较高，而直接到网站上发任务费用会很低，而且风险不大，应该说他运作的风险就是发了任务花了六七千块钱效果不太好的问题，但是比一般的在报纸上花几千块或者在电视上花一两万块做广告要好得多。因此我赞成也推荐用这种方法，他可以短期内提高我们产品的知名度。