提前还房贷划算不划算是要分情况的,以下情况可以结合自身情况确定:
1、高于贷款利息可不提前还;如果贷款人能够通过理财或其他使得能高于贷款利息支出,就可以不提前还房贷,如果未来预期一年或几年内没有好的,就可以考虑提前还房贷了。
2、还款中后期利息少,可不提前还款对于选择等额本金还款的市民,如果还款期已过1/3或已还款到中期的者,由于等额本金是将贷款总额平分成本金,根据所剩本金计算还款利息。也就是说,这种还款方式越到后期,所剩的本金越少,因此所产生的利息也越少。在这种情况下,提前还贷的意义不大。
3、从银行获取贷款的,应提前还款对于一些理财意识不强,不能有效克制冲动的消费者;不愿意有压力,不想承受过多贷款压力的人;希望将到了后期的房屋一次性还清,再以房产抵押从银行获取更多贷款的人;收入时高时低不稳定的市民可以选择提前还房贷。
4、先还商贷再还提前还房贷也不一定是全部还清,可根据银行的规定和自己的家庭财务状况,提前偿还部分房贷。,对于用的人也可以考虑提前还贷,一般情况下是不能提取的,如果不提前还贷,放在账户里也是取不出来的,所以还不如支取出来把贷款先还上,这样也能提高一下资金的使用效率。如果选择的是商贷和公积金构成的组合贷款,提前还房贷可先还商贷部分。
雨果在《悲惨世界》中说:“不犯错误,那是天使的梦想,尽量少犯错误,这是人的准则。”
买房对我们大多数人来说是一辈子最大的一笔财务支出,而且常常涉及贷款和月供。但遗憾的是很多人不懂得经营这个要事,导致生活质量严重受影响,更遗憾的是,很多人买到坑房不自知。
其实买房是一场对个人综合能力的考验,要想买到性价比高有价值的房子,需要一定的底层逻辑,知识储备,超高的辨识力,洞察力以及能够与多方达成优势谈判的能力。
而且买房过程中有几个陷阱,需要避免,否则努力全白费。
陷阱1:3个类型商业地产,别轻易涉足
商业地产分为3个类型,商铺,写字楼、公寓。这3类对于房地产专业人士而言,是投资赚钱的好项目。但对于普通人来说,不要轻易涉足。为什呢?
第一:商业地产专业性强,难度较高。虽然利润比较可观,但是你不一定能够从中获利。
关于商铺投资有个“金角银边草肚皮”的说法,在当下电商的冲击下,过去的“金角银边”的稳定性越来越差,以前是“一铺养三代”,如今商铺买错,就会变成“三代养一铺”。
多年前,有个同事的妈妈在北京火车站边上买了一个位于地下二层的商铺,因为地处非常核心的位置。她妈妈多花了20万元抢到了一个购铺资格号,接着贷款买了一个价值300多万元的商铺。
由于后来整个综合体没有运营起来,接下来的10年里,她只能以每月900元的租金租给别人做仓库,他和妈妈还一直还着月供,直到她妈妈去世,商铺也没卖掉。
更雪上加霜的是,银行无法估量商铺的资产值,也不接受它作为抵押品。
第二,商业地产贷款最多5成,贷款期限最长10年。这就意味着它的杠杆率很低,当你的钱不够多,又想获取更大的资产时,它就不符合条件。
我们的买房目标需要降低首付和月供压力,所以需要时间作为工具,只有贷款期限足够长,我们的月供金额才能相对少。
假如只能贷款10年,那就意味着月供压力,是贷款30年的3倍。也就是说,面对同样的贷款资金,你要有创造3倍现金流的能力才能覆盖一个商业地产物业。
写字楼的发展通常需要产业的支撑,其中伴随着太多的不确定性因素。
在所有的写字楼中,只有地处城市核心位置,作为城市地标存在的顶级写字楼,租金才会一直往上走。
人们将在此办公作为实力、财力的象征,否则一般的写字楼很容易面临门可罗雀出租无门的尴尬境地。
公寓是普通人买房时踩的最多的一个坑。
大多数公寓不限购,总价相对低,位置比较好,紧挨地铁口或大商场,很多室内空间还喜欢做成Loft两层,显得很有格调。
在很多限购的城市,没有购房资格的人,很容易倾心公寓。但是公寓只能贷款5成,贷款年限为10年,而且存在商用水,商用电,没有阳台没有学位,不能接煤气的现实问题。
因为购买公寓不需要名额,所以没有稀缺性,增值幅度很有限。假如你未来要转手,因为公寓使用率低,比住宅税费高很多,它的增值回报率就很低。
有个来自深圳的朋友,因为常去北京出差。2017年在北京六环外,以全款220万买下一套90平米的公寓。复式结构格外小资,朝向正南,可以享受充足阳光浴。
买完之后,他感觉特别好,自己是在北京全款买房的人。可是在2020年,因为需要在深圳买房,他决定卖掉这套北京的公寓,结果他好不容易才以170万将这套公寓出售,不仅没有涨,还亏损了50万。
假如想成功投资公寓,要怎么做呢?
买下一整栋或者买下其中1层或连续几层,然后把他们打包做成一个酒店。买进公寓价格大概是住宅房价格的三分之一到二分之一,做成酒店后,租金回报率就会非常高。
酒店的收益,就可以覆盖整个公寓的月供,成为一个不需要花钱就能运转起来赢利的项目。
假如5年10年后,你想把它卖掉,那就把公寓连酒店一起打包卖,此时的公寓已经是一个强大的赚钱机器,而且自有产权,其酒店带来的附属价值就非常值钱。
可是对于普通人来说,买房缺钱是常态,这样的操作方式只能望尘莫及。
陷阱2:旅游地产,千万别买
旅游地产是一个被包装的特别漂亮的陷阱。对开发商来说,它是个好资产,因为旅游地产土地便宜,盖房成本低,而且可以通过返租获得盈利。
比如:旅游地产的房地产开发商把房子以150万的价格卖给你,而后开发商又看好房子周边有山有海风景好,且有酒店式服务。
这时开发商反过来租你的房子,假如以10%的年回报作为租金,那么你作为业主,每年能拿到15万租金,是不是感觉很美好?
这看上去是一门划算的好生意,当你再仔细一算:150万房子,首付50万,剩余100万贷款。假如贷款年限30年,那么每个月房贷大约为6000元。
哇,开发商一年给你的租金可以完全覆盖月供了,太好了!但是,这是一个巨大的陷阱。
第一,旅游地产的贷款期限最长为10年。所以100万贷款的年限最多为10年,而不是30年,这就意味着你的月供不是6000元而是1.8万元左右。
一般来说,房地产开发商包租时间最长3年。这3年,你或许能每个月平均拿到1.25万元的租金。
从租金和月供的金额来对比,很划算,可是3年后,房地产开发商不租你的房子了。
你收回房子往外出租,年租金最多在5万元左右,这时每月的租金对月供来说,杯水车薪,你的压力来了!
第二,开发商不会告诉你两个现实。①当你把房子收回来再出租,很有可能租不出去。②你买的房子市价最多80-100万元,而开发商按照150万卖给你,即便包租的3年中,他们每年给你年租金15万元。
可是总的计算下来,他们是稳赚不赔的。这就是大部分旅游地产开发商打着以租代售的幌子卖房的秘密。
每个人都有一个面朝大海、春暖花开的梦。每个人都向往诗和远方,星辰大海。
去旅游地旅游、休闲、消费当然可以,可是你想成为旅游地区房屋主人,把旅游地房子买下来投资,就是一个错误。
除非你不差钱,房多多,钱对你无所谓了。等你想卖出时,很难找到接盘侠。普通人,旅游地产再美好,也不要碰,保护好你的本金。
陷阱3:高铁、航空新区,负面效应很严重
高铁、航空新区周边的楼盘,曾经一度是开发商借机炒作和宣传的重点。
但是,高铁不是地铁,地铁是买房的黄金指标,可以满足我们高频次的日常出行需求;而高铁、飞机等交通工具使用频次低,且周围几乎没有核心产业,属于概念性规划,没有实际的经济效应。
此外,高铁、飞机一般都设在城市的偏僻郊区,配套资源有限,加上它们属于人流集散地,基本不能为周边带来稳定、有效的人流。
还有一点,高铁、航空区的噪音问题会带来负面效应,特别是飞机场周边的住宅,噪音问题非常严重,其价值并不高
陷阱4:海外置业:风险大,难度高,易踩坑
随着国人经济实力的提升,中国人海外置业的热潮也随之起来。
海外置业听上去很高端,身边也有很多朋友向我咨询过海外置业的问题,基本都被我劝退了,因为海外置业对我们普通人来说,有许多风险。
首先,信息不对称。我们国人去海外置业就如同一个外国人来中国买房子,他买北京的房子也许能增值,但是买三线城市的房子就不一定增值。
如果你想要在海外置业,但对当地法律、法规、政策及区域环境不了解、不熟悉,大概率就会踩坑,买到你在国内不会买的性质的房产,比如很漂亮的旅游地产或者很便宜的别墅。
其次,身份劣势。很多国家针对本国人和外籍人士的购房政策是不一样的,而且还会有一些国家制定了专门针对中国购房者的购房政策。这就意味着与外国本国人比,海外置业的你在异国他乡从买房那一刻起就会亏损一大笔钱
再次,流通性弱。海外置业者常常面临接盘困难的局面,当买房者想将资产变现时,外国本国人往往是不会接盘的。
因为买房者本身存在身份劣势,本国人与买房者所面对的购房政策不对等,这就意味着买房者需要等待其他的海外置业者接盘,才能实现资产变现,
如果一定要在海外置业,在核心城市--如纽约、伦一敦、东京等国际化城市--买贵的物业,这样踩坑的概率小一点,而买便宜的物业大概率会踩坑。
这就像你在国内买房,买一线城市的物业很贵,但是风险反而相对较低。
陷阱5:小产权房,杠杆率为0
小产权房因为其总价低,越来越受到买房者,特别是刚需买房者的青睐。我们常说的小产权房包括农民房、军产房和集体集资房。
小产权房的特点是什么?其土地性质多是集体用地,因此没有产权证,没有国有土地使用证。
因其本身在法律上是不允许的,因此不能公开转让、抵押,在面临拆迁问题时,房屋所有人也不能依法获得补偿。
还有一个关键点,因为不能办理房产证,小产权房的购买是无,法在银行贷款的,只能选择全款或者其他融资渠道。因而,小产权房不是买房的好选择。
陷阱6:中小城市,宜居住,不宜理财
中小城市是指一、二线城市以外的三、四、五、六线城市。这些地级或县级城市的房子,买一套自住足以。
房价基础支撑之一是人口,三线以下的大部分城市外来人口流入小,本地人口流出大,房价的上涨和房子存量的消化全靠本地居民自行解决,房价和当地居民的收入水平关系密切。因此,这类房产的金融属性远远低于一、二线城市。
当然,如果不能在北、上、广、深一线城市买房,那么可以选择在当地城市的省会置业作为起步。面对有限的资金总额,与其购买某个县城的大房子,不如购买限购条件不是很严格的省会城市刚需盘。
在如今“房住不炒”的政策指引下,不论是房子的涨幅还是变现能力,三线以下的大部分中小城市都非常有限,只有大城市才有机会,才有未来
陷阱7:别墅,升值潜力十分有限
每个人都有一个别墅梦。很多人对富人的第一印象就是:开豪车,住别墅。其实,买别墅不是一个好的选择。
首先,别墅大多处于偏远郊区,单看房子本身是不错,但是综合考虑周边资源配套和小区的环境人流,就不那么尽如人意了。
其次,别墅的总价太高导致流动性很低,一套别墅即便挂牌价不错,一两年内卖不出去的情况是非常常见的。
当遇到急用钱的情况时,很可能就需要割肉出售。
2020年疫情期间,不少城市出现了别墅抛售潮,为了回收资金“活下去”,一套别墅急降几百万的新闻屡见不鲜,即便如此,大部分接盘者仍处于观望状态。
因此大多数别墅的升值潜力有限,不如普通住宅。
再次,别墅的养房费用高,物业费、水电费、取暖费、花园维护费、保姆费等,一年少说要十几万元甚至几十万元。
这导致其很难出租,连续好几个月都找不到租户的现象并不罕见,而闲置期间,物业费等各种费用还要继续如数缴纳。
最后,银行对别墅的贷款和抵押政策很有限--贷款五成、10年月供,这就导致杠杆率不足
就像查理芒格说的:如果知道我会死在哪里,那么我将永远不会去那个地方。这也是为什么我会在讲如何选好房子首先阐述以上7个买房陷阱的原因。
罗曼罗兰说:善不是一种学问,而是一种行为。假如你看到这部分内容,希望你在买房时避开这些陷阱。
当然我更希望你阅读和掌握这些内容后,可以分享给身边的人,让他们也知道哪些是买房时需要规避的陷阱,不让毕生努力白费。
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